レキオスコラム 2020年7月号

これからの賃貸のゆくえ

日本国総人口は2008年に1億2808万4千人をピークに現在まで減少の一途をたどっています。世帯数も2015年をピークに減少に転じています。

アパート経営に関して言うと、相続税増税、消費税増税等の駆け込み需要により新築アパートの建築ラッシュが始まり、2020年の現在まで続いています。震災の影響やオリンピック工事の影響等により建築価格が上がり、現在のアパート建築価格は過去にない高価格となっています。
全国的には今後も人口が減るということを考えると、これから更に需要と供給のバランスが崩れることになります。

沖縄県においては、人口は微増、核家族化は更に進み一人暮らしが増えた為、世帯数は増え続けています。今後2025年には人口もピークを迎え2040年には世帯数も減少に転じることが予測されています。(南西地域産業活性化センター調べ)
そのような社会変化にも関わらず、高価な建築費で建築するということは、今までのアパート経営より高リスクとなることになります。
幸い銀行金利が「ゼロ金利」と言われる条件の為、借入に対する利息が少ないので成り立っている物件もありますが、単純に考えると、物件数よりお客様が少なくなる市場では家賃が下がる傾向となり、高価な建築費で建てたアパートは借入金を返済していくには利回りが当然低くなります。
すべてのアパートが当てはまる訳ではありませんが、物件の立地つまりエリアによって2極化していく傾向になることは間違いありません。
土地があるからアパートを建てるという単純な経営は成り立たなくなります。土地という資産をどう運用(活用)するかは今後大きく変化することになります。以上のことから、これからはアパートを建てることがゴールではなく、計画・管理はアパート経営を大きく左右することになります。

【まとめ】沖縄県

1.人口は2025年をピークに減少に転じる。
2.世帯総数は2040年をピークに減少開始、平均世帯人員は減少が続く。
3.「単独」「夫婦のみ」「ひとり親と子」の割合が増加
4.世帯主の高齢化が進み、65 歳以上の高齢世帯が増加する
5.高齢者の独居率が上昇

以上を踏まえ、今後の賃貸経営の考え方を毎月コラムとして連載していこうと思います。

2020年7月1日
カセイ有限会社 宮城裕